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・ここまでがひと仕事 （＊Ｃ.Ｍ.方式） 以前から設計事務所直営方式で 当事務所自ら工事を行ってきまし たが、Ｃ.Ｍ.方式とはｺﾝｽﾄﾗｸｼｮﾝﾏ ﾈｼﾞﾒﾝﾄ方式といい、施主あるいは事務所直営工事として、私の事務 所で力を入れている方式です。 参照-家づくりへの三匠設計方式 ＊瑕疵担保責任 ・木造住宅―引渡し後1年以内 ・RC造等住宅―同後2年以内
・畜熱層のための基礎づくり。、全て、ｽﾀｲﾙﾎ-ﾑで保温されている。
・やっときました、棟上げ式。 |
工事の進め方 希望どおりの家が設計でき、工事予算の枠組みが決まれば、いよいよ工事に掛かります。それには先ず、工事業者を決めなければなりません。 工事の発注方法 工事発注の方法には、なじみの工務店に頼むことの他にも、何通りかの方法があります。せっかく、設計から進めてきたのであれば、あなたに合った頼み方をして、希望どおりの家を、安く、あなたのﾍﾟ-ｽで造りたいものです。 １) 特命方式 どこか信用できると思われる工務店1社に、発注する方法。もちろん最低限、見積 もり依頼して予算が合えばと云うことですが、「前も頼んだからとか、他人に紹介さ れてとか」で、最も行われている頼み方でしょう。家づくりの全てが、その会社のﾍﾟ- ｽ、得意な工法、材料になり、あなたの思い通りのﾍﾟ-ｽには持ち込めないでしょう。 建築条件付き等もこのやり方です。 2） 見積り合わせ 設計事務所が入った場合などに、よく採られる方式で、数社に見積もり依頼し、 その見積り額ととも現場体制、会社内容やﾋﾔﾘﾝｸﾞにより、その会社の得手不得手 や実際に手がけた仕事を見て、総合的に比較して1社に決める方式で、建主の希 望に合った会社を選ぶことが出来るが、必ずしも安い見積もりの会社に決まる訳 ではない。 3） 入札方式 公共工事などでよく採られる方式で、複数の工事会社に見積もりを依頼し、最も 安い工事見積もりを提出した会社に決める方法。前もって、実績・会社概要などで 見積もり依頼する会社を絞り込み、参加を確認し、最終的に見積り額の多寡で決 める。発注者の主観が入り込みにくく、工事費用については、最も公平な発注方 法ですが、金額の一発勝負であり、見積もり依頼前にそれぞれの会社内容を詳細 に把握していないと工事内容で失敗する場合があり、一般の住宅ではあまり採用 されていない。 4） 直営方式（Ｃ.Ｍ.方式＊） 建築工事を工務店1社に発注（請負工事）するのではなく、基礎工事・木工事・ 屋根工事などの工事種別ごとの専門工事業者に発注し、建主がそれぞれの業者 と直接契約し工事する方法。この場合、建主が工事発注・現場管理など工務店の 役割をするわけですが、実際は、建主と工事業者の間にＣ.Ｍｒ.（コンストラクショ ン･ﾏﾈ-ｼﾞｬ-）を入れ、工事を進める。工務店経費が掛からず、一部自分で工事を する場合（ｓｅｌｆ ｂｕｉｌｄ）などには、優れた方式です。 このように、概ね4つの建築工事発注の仕方がありますが、さらに、これらの方法の良いところを組み合わせることもできます。例えば、躯体工事（大工工事）までを、特命や見積もり合わせで、発注し、仕上げ工事は直営で発注、一部は自分で仕上げる等、あなたにとって最も適した方法で工事が出来るように考えます。 請負契約と建物の性能 家を建てるときの契約は、工事会社と請負契約を結びます（建売住宅では、売買契約）が、一番大切なのは、契約に何を含み、何が含まれていないかを確認して、契約することです。 一般の人にとって、建物の良し悪しが、目に見える間取りやﾃﾞｻﾞｲﾝだけでは判断で出来ないことです。建物性能では、耐震性は確認申請をとおして建築基準法（工事が申請どおり行われていればの話ですが）で守られますし、工事上の瑕疵（＊）は一定期間内であれば、民法上補修されますが、耐久性や安全性・居住性などについては、近年制定された、性能表示制度（任意かつ有料）を使わない限り、確認できません。 こうした住宅性能（耐久性・安全性・快適性など）までを考えて家を造りたいのであれば、契約の前によく、仕様を確認することです。 請負契約書 請負契約書の場合は、その契約書に記載された仕様内容での引渡し（完成建物）が約束されます。「住宅の品質確保促進法」により、登録業者により建てられた住宅は、新築後10年以内に主要構造部に生じた瑕疵は、施工者に補修する義務（10年保障）が生じますが、これは欠陥があった時のことで、普通の住宅の性能は、あくまで個々の契約内容によるのです。 そこで、これまで進めてきた、設計図書・仕上げ仕様書がものをいいます。 多くの工務店の契約書に添付される図面は、確認申請書に添付される1/100程度の一般図数枚、工事費の内訳明細書の内容は、工種ごとの一式として費用を計上している場合が多くみ受けられます。これでは具体的工事内容が何も担保されません。いつも思うのですが、車購入では、もっと慎重に詳細に検討しているはずです、その10倍もする買物になる住宅はもっと慎重にすべきでしょう。 確認申請では、第３者の工事監理者が義務づけられています（なかなか一般に浸透していませんし工務店は名目だけで、まず付けません）。私は、契約を担保する上で、設計はともかく、少なくとも工事監理者として設計事務所をお使いになることをお勧めします。 性能保障とその経緯 ここにきて欠陥住宅の話題がﾏｽｺﾐをにぎわし、その予防策のひとつとして「住宅の品質確保の促進に関する法律」が施行され、住宅ﾒ-ｶ-、工務店が挙って10年保障を売物にしています。でも、住宅の品質・性能についてﾁｪｯｸする方法は、これまでもありました。 工事監理・確認検査・金融公庫検査・性能表示等々です。こんなに様々の制度があるということは、いかにこれらが機能していなかったかということです。 これまでも工事監理は設計事務所の仕事として、法律で規定されていましたが、それが機能してこなかったのは、住宅建設工事の大部分を業とする工務店が名目上の監理者を立てることで、第3者監理機能を有名無実化してきたことによります。その結果が夥しい欠陥住宅として社会問題になってきたのです。 性能保障制度 その問題解決の方策として、制度化されたものが、住宅保障機構（公的機関・株式法人）によって運営されている、性能保障制度です。これは、住宅保障機構に登録した業者が建てた住宅を対象とし、主な内容としては 1）主要な構造部分の瑕疵・欠陥は、10年保障 2）仕上材等の軽微な瑕疵は、部位応じ数年保障 3）保障期間内に施工会社が倒産した場合は、保障会社が、保障を肩代わりする という内容で、あくまで瑕疵・欠陥を対象としたもので、性能表示制度が行う、性能の内容、ランク付けは行っている訳ではありません。 住宅性能表示制度 品確法の施行により、上記、瑕疵の状態の定義付けにともなう、１０年間の瑕疵担保期間を適用することや住宅の善し悪しを性能ﾗﾝｸとして数値化される制度が創設され、平成14年10月からは中古住宅」もその対象となりました。 この制度は、任意のもので、希望しなければ適用されません。またこの制度を利用するには、設計段階と工事段階に、指定検査機関の検査を受ける必要があり、これには、数十万円の利用者負担が発生します。このことや、手続きが複雑であることから、平成13年4月の施行以来、あまり普及していません。 これまでの性能確認制度 これまでも、住宅の品質について第3者がチェックする制度に 1）建築基準法、確認申請→（中間検査）→完了検査→検査済証（確認機関） 2）公庫融資住宅調査、設計審査→中間検査（確認機関） 3）建築士法（建築基準法）、設計図書の作成（確認申請）→工事監理（設計者） があり、これらの制度がちゃんと機能していれば、一定ﾚﾍﾞﾙの住宅は出来ていたはずです。再三申し上げますが、工事監理がいかに需要か。図面・書類だけでは、住宅性能は保証されません。 工事の進み方 請負契約が無事済めば、いよいよ工事にはいります。在来木造住宅の進み具合は、概略次の様に進みます。お金の流れとしては、契約時１/４〜１/３（請負金額） 1）準備工事 施行会社は工事工程を作成し建主の承認を得るとともに、下請け業者、使用材料 の手配と準備。木造の場合は、加工図を作成し監理者に確認、使用材料の検査 後、大工さんの手刻みかプレカット工場での加工。この間、現場では、地縄張り（建 物の位置決め）、ﾃ-ﾌﾟ等で原寸表示。また必要であれば、地鎮祭を行う。 2）基礎工事〜上棟〜屋根工事 現場では、水盛・遣方（建物の正確な位置出しと基準となる高さ（水平）を出す）を行 い、それをもとに、基礎工事が行われる。これと平行して給排水工事の逃げ配管が 行われ適当なｺﾝｸﾘ-ﾄの養生期間をとり、いよいよ棟上げです。ここでは、鳶職（いま は基礎屋さん）が主役、普通は１日、大きい家は２日程かかります。必要があれば 上棟式を行います。 ここで２回目の支払い、上棟時１/４〜１/３（請負金額） 上棟後大工さんが、野地板を張り屋根屋さんが屋根を葺きます。この時点で公庫融 資を受けている場合は中間検査を受ける。引き続き、大工さんによる筋交・間柱の 取り付け金物補強、外壁下地工事を経て、サッシの取付け、外壁工事が行われま す。この後、電気・給排水工事が平行して進む。 3）内装・仕上げ工事 こうして外回りができて、雨が防げれば、室内工事です。先ずは断熱材の充填、特 殊な断熱材は専門職人が入りますが、だいたい大工さんがいれます。その後、床 組み、階段造りから床・天井・壁の下地張りを過ぎれば、ﾌﾛ-ﾘﾝｸﾞ張りから造作工事 をもって長かった木工事も終わります。 ここで必要があれば、3回目の支払い１/４（請負金額） 大工さんが上がれば、いよいよ内装工事。塗装工事・クロス工事・左官工事・タイル 工事・畳工事仕上げによって様々の職人が入ります。また流し台の設置、設備機器 の繋ぎと設置、照明器具の設置からｶ-ﾃﾝ・ﾌﾞﾗｲﾝﾄﾞを取付けて、竣工です。 ここで、竣工検査を受け、建物の引渡しを受け、融資に関連し建物の表示・保存・ 抵当権設定登記をし、住宅ロ−ンの融資を受け取ります。」 ここで最終金の支払いです。１/４〜１/３（請負金額）、また追加、変更工事があれ ば、清算します。 |
