物創り・物創りノ－ト：三匠設計所のCM方式

　埼玉県鶴ヶ島市、東武東上線は若葉駅の近くに、こんな家が建っています。目印はflying　ｐｉｇ　の風見豚、意味は（不思議発見)
　.物件説明としては、木造３階建て小屋裏利用、屋上付き、交通至便、店舗併用住宅、格安といったところでしょうか。　
　実はこの建物の１階に私の作業場兼事務所が有ります。
　この建物は可能な限り自力建設（ｓｅｌｆ　ｂｕｉｌｄ）を目標とし、１０ヶ月余りの時間をかけ、様々の試行錯誤を重ねながら、漸く住める状態には至りましたが、建設後４年、未だ進行形(未完成）でもあります。

　昭和40年代頃まで、住宅を建てたいと思ったとき、それを請負う工務店は　未だ
力が弱く、ましてや住宅メーカーと云ったものは殆んど有りませんでした。
　恐らく、まずは大工さんに声をかけていたはずです。大工さんのまわりには鳶・
左官・瓦職人・板金屋・建具屋・ペンキ屋・水道電気屋といった、いなせな職人さん
が総出で活躍していました。私の様な設計屋は未だ隅の方でうろうろしているだけ
の時代でした。
　鳶の活躍で棟が上がった時は家造りのクライマックスで、施主は屋根に登り、餅・
硬貨等を投げ地域の老若男女は　それを拾うことで施主に対する祝いを表し、その
後の宴では職人への感謝と引き続く工事の無事を祈りました。施主を中心に職人・
地域の人々が家造りに参加していたのです。
　ひるがえって　現在、家を建てるとすると、恐らく殆んどの人は、まず住宅.展示場
に足を運び、ピカピカの住宅を見せられ、営業マンの美辞麗句に思わず契約書にサ
インをしているのが殆んどではないでしょうか。
　
　私たちは　高度経済成長、何度かのオイルショック　更にはバブルの狂騒とその後の揺り戻しと、様々な経験をしてきました。しかし大小企業の倒産・リストラ、大企業・大銀行の合併など、この日本はどんどん画一的なワンパターンの国になろうとしています。個人は無論、零細企業・職人は殆んど切り捨てられ、家は建てるものではなく、買うものとなろうとしています。
　
　家造りが、個人の手を離れ、住宅の商品化と共に建築のブラックボックスに入り込んでいった過程なのです。

　本来　家造りは請負ではなく、旦那といわれる施主が自ら
材料を手配し、直接　各専門職人に注文し、共に造り上げる
ものでした。　設計者・工務店がいない頃は、棟梁といわれ
る様に大工が建築に関わる全てのコーディネーターだったの
です。
　一般的に、木造住宅価格を坪当たり50万円とすれば、工事
原価（大工・専門工事業者・建材店への発注価格）は概ね
３０万円、残り２０万円（実に原価の６０%以上）が住宅メーカ
ーの粗利益になります。工務店が更に利益を上げるには、
工事原価である下職の単価を削らざるをえず、これが所謂
手抜き工事発生の要因の1つにもなっている訳です。

　適正な建築工事であれば、特別なことをしない限り工事原
価に大きな違いはありません。仮にあなたが、全てを直営で
出来るとすれば、市価の６掛け（即ち３０万円/坪）で建設出
来るということです。こうした建築の受注システムを整理する
ことだけでも、いかにコストが下がるかがお解かりでしょう。
　
　設計者・住宅メーカーを中心に、巷にいうローコスト住宅が、プランニング・構築システム・安価な材料等を通して、様々な提案がなされています。それはそれとして貴重なＫｎｏｗ-Ｈｏｗではありますが、先ず必要なのは　建築に関わる全ての分野が、適正な価格を提案し、その技術をもって健全な住宅を造るということではないでしょうか。それが自ずとロ－コストにつながるということです。

CM方式とは、
　建築工事を進める上で分離発注と設計監理、および施工管理を施主の代行として行う施主の代理人（コンストラクション･マネージャー：CMｒ）によって実施される方式をいいます。

CMｒの役割を担うのは、
　主に設計と監理業務を行っている設計事務所が適任ではあります。勿論工務店でも形式上は可能とは言えますが請負の性格からして難しい面が有るでしょう。

CM方式の場合、
　総合請負をする建設会社やハウスメーカーは介在しないので、施主が発注者でありながら請負の責任までを担います( 特に支払業務）。

各専門工事業者は
　施主と直接契約を結び、施工を行うことになります。

CM方式による分離発注のメリットは
　
　一括請負による建設会社・ハウスメーカーの価格構成・予算配分の不透明性が払拭され、求める品質に対する価格構成や配分を施主が主導出来ることにあります。
　勿論、施主とCMｒ．あるいは設計者との共同が前提になりますが、施主自身が積極的に参加できるならば、望ましい住宅建築と結果としてのローコスト化（適正価格という意味で）の成果も見込まれます。

　私の建築（住宅）に関わるスタンスは　小学生時代に遡ります。戦後の
バラックに僅か4坪の増築（ＤＫ・風呂場・・・この経緯は追ってご報告致し
ます。）、傍らで見ていた私にとって、それは、わくわくする感動の世界で
した。
　たった１人の大工が木工事は無論、屋根・建具・基礎工事まで建築の
殆んどをこなしていたのです。そんな大工の創造力は当時の来るべき将
来の私の夢となりましたが、それ以降そんな夢を抱きつつも私は大工に
成ることはありませんでした。
　その後建築の世界に進んだものの、生計を支えてきたのは物創りとは
かけ離れていると思われがちな都市計画の分野でした。しかし建築界か
ら一歩離れていたことが私の現在を創ったとも思えます。
　せめて住宅建築ぐらい自らの手の内に残さなければいけないと、その手
始めが、遅きに失しましたが表記のＳｅｌｆ　Ｂｕｉｌｄ　Ｈａｕｓｅなのです。

オープンな技術　　
　
　アメリカの西部開拓時代、開拓者は自ら、あるいは共同で家を建てていました。そこから生まれたのが２０４工法（枠組壁工法）住宅です。この工法はその発祥の経緯からして非常にオープンな技術（体力さえ有れば素人でも造れる）です。
　こうした技術を背景にしていることから、アメリカには住宅メーカーは有りません。住宅を手に入れる時は、Self　Buildではないにしろ、施主は市販の設計図をもとに、直接、職人ユニオンに発注し、自ら参加して建てているのです。このシステムこそが正にCM方式と云えましょう。
　その後のメンテナンスもたえず自分で行う事で、住むほどに住宅の価値も上がって行く様です。日本の現状と何とかけ離れていることでしょう。国民性の違いもありますが、技術一つが　その後の両国の住宅事情を大きく変えていったのです。視点を変えるとすれば、住宅建築の技術など大したものではありません、戦後の貧窮時、私達あるいは親達は、自ら様々の工夫を重ね生きのびてきたはずです。自分で造れとは言いません、でも道具を持ったサルとして物創りの一歩を踏み出してもいいのではないでっしょうか。

　図-２に示されますが、きっかけは住宅の
工事中に業者が倒産状態に至り、やむを得
ず、設計事務所直営という形で工事を進
め無事竣工に至った事に始まります。
　
　当時（２０年程前）は未だCMの概念は無
く、云われだしたのは、この５･６年でしょう。
（建設工事の合理化の一つとして之までの
請負制度に対し施主直営-分離発注という
形で主にビル建設に導入されている。）
　
　当事務所のCMは図-１CMｒ業務の①②
③全て、に加え支払い業務代行までも行
ってきました。
　
　業者選定も､競争入札では無く、積算価格
を基本に指名の形をとっています。これには、
施主・職方との充分な信頼関係が前提であり、また、住宅いう規模だからという事も有るでしょう。

　いずれにしろCM方式は施主直営と住宅
建設への施主参加が基本であり、今後、
建物規模・工事の難易度・資金面等で様々の形態を検討する必要が有るものと考えています。
　
　また当事務所が目指すCM方式は、建設工事のオープン化と適正価格であり、ローコストを実現していますが、それはあくまでも結果であることを付け加えておきます。
　ちなみに当事務所のこれまでのCMｒ報酬は、CM方式・工事規模にもよりますが、図ー２　CMｒ．作業範囲・設計報酬を含めて職方への実行価格の２0～３0％(総額べ-スでは16%～23%)です。

　また施主が住宅建設に参加することで、監理の徹底に結びつき、手抜き工事や欠陥の防止につながり、施主自身もメンテナンス方法やその必要性を理解でき、住宅の寿命を確実に延ばすことが出来るでしょう。一方

CM方式による分離発注のデメリットとしては

①専門工事業者がCM.に不慣れであること-施主との直接的付合い、特に支払面での制約。
②融資制度の条件-建設資金は請負会社の見積書のような実際の総合施工金額が必要。
③瑕疵担保責任・10年保証のル－ル-瑕疵担保責任は各業者の部分保証となり、保証については施主の理解が必要
　となる。
④アフタ－メンテナンスのル－ル-引渡し後メンテナンス（瑕疵担保責任-１～２年以降）
　
　などが上げられますが、これらの課題の殆んどは施主とCMｒ．との緊密な連携と周到な準備でクリア出来るでしょう。

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